Thị trường bất động sản luôn diễn ra sôi nổi, trong đó đất thổ cư thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư nhờ vào khả năng sinh lời và tính thanh khoản cao. Việc tìm hiểu khái niệm đất thổ cư và các quy định pháp lý liên quan sẽ hỗ trợ chủ đầu tư trong việc sử dụng đúng mục đích loại hình bất động sản này. Bài viết này, Kiến Xanh Design sẽ cung cấp những thông tin cần thiết cùng các quy định pháp luật liên quan đến loại đất này.
Nội dung bài viết
1. Đất thổ cư là gì?
Thực tế, thuật ngữ này là cách gọi phổ biến của người dân để chỉ đất ở, bao gồm đất ở tại nông thôn (ký hiệu ONT) và đất ở tại đô thị (ký hiệu OĐT). Nói cách khác, đất thổ cư không phải là một loại đất được quy định rõ ràng trong pháp luật, mà là cách gọi quen thuộc trong đời sống hàng ngày.
Đất thổ cư có thể được hiểu đơn giản là đất ở bình thường. Theo Luật Đất đai năm 2013, đất thổ cư thuộc nhóm đất phi nông nghiệp và được Nhà nước công nhận qua sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Cụ thể, người sở hữu đất thổ cư có quyền xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ nhu cầu sinh hoạt. Tóm lại, đất thổ cư là loại đất được cấp phép để sử dụng cho mục đích xây dựng nhà ở và các hoạt động liên quan.
2. Phân loại đất thổ cư
Có ba nhóm đất chính như sau:
Nhóm đất nông nghiệp: Bao gồm đất trồng cây hàng năm (như đất trồng lúa và các loại cây hàng năm khác), đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, và các loại đất nông nghiệp khác.
Nhóm đất phi nông nghiệp: Gồm đất ở, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất phục vụ cho mục đích quốc phòng và an ninh, đất dùng để xây dựng các công trình sự nghiệp (bao gồm trụ sở tổ chức sự nghiệp, cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao, và các công trình sự nghiệp khác), cùng với đất phục vụ sản xuất và kinh doanh phi nông nghiệp (như đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, đất thương mại và dịch vụ).
Nhóm đất chưa sử dụng: Bao gồm các loại đất mà chưa được xác định mục đích sử dụng cụ thể.
3. Điều kiện tách thửa đất thổ cư
Vì diện tích tối thiểu cho việc tách thửa đất thổ cư ở mỗi địa phương có quy định khác nhau, nên điều kiện tách thửa cũng sẽ khác nhau. Tuy nhiên, pháp luật đất đai vẫn đưa ra một số điều kiện cơ bản cần phải tuân theo như sau:
- Đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, và các tài sản khác gắn liền với đất.
- Đất tách thửa phải không có tranh chấp.
- Đất tách thửa không thuộc các trường hợp sau:
- Đang bị kê biên tài sản.
- Không nằm trong các dự án phát triển nhà ở hoặc dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch.
- Không thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất.
- Phải đảm bảo diện tích tách thửa tối thiểu: Theo Điều 143, 144 của Luật Đất đai 2013 và khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, diện tích tối thiểu để thực hiện tách thửa đất thổ cư ở nông thôn và đô thị sẽ do Ủy ban nhân dân địa phương quy định.
- Chiều rộng và chiều sâu phải đạt ít nhất 3m so với chỉ giới xây dựng.
- Diện tích không được nhỏ hơn 30m² đối với khu vực các phường, thị trấn, và không nhỏ hơn 50% hạn mức giao đất ở (mức tối thiểu) đối với các xã khác.
- Khi tách thửa đất hình thành ngõ đi sử dụng riêng, ngõ đi đó phải có mặt cắt ngang ít nhất 2m đối với thửa đất thuộc khu vực xã, và từ 1m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực phường, thị trấn và các xã giáp ranh.
4. Thời hạn sử dụng đất thổ cư
Thời hạn sử dụng của đất thổ cư hiện nay được phân thành hai loại:
- Loại đất thổ cư có thời hạn sử dụng: Loại đất này sẽ có thời gian cụ thể được ghi rõ trong các giấy tờ liên quan như sổ đỏ hoặc hợp đồng mua bán. Thông thường, thời hạn của loại đất này dao động từ 20 đến 50 năm hoặc có thể lên đến 70 năm.
- Loại đất thổ cư sử dụng ổn định và lâu dài: Thời hạn sử dụng của loại đất này phụ thuộc vào diện tích đất và có thể bị ảnh hưởng nếu thửa đất đó nằm trong diện bị Nhà nước thu hồi.
Tóm lại, việc xác định thời hạn sử dụng đất thổ cư là rất quan trọng và cần được lưu ý trong quá trình giao dịch và sử dụng đất.
5. Lưu ý dành cho gia chủ khi chuyển sang đất thổ cư
5.1 Điều kiện chuyển sang đất thổ cư
Các loại đất không phải là đất ở sẽ không được phép xây dựng nhà ở. Nếu muốn xây nhà trên các loại đất này, trước tiên phải xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Căn cứ theo điểm d và e khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, việc chuyển đất sang đất ở (thổ cư) phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cụ thể, chỉ khi có quyết định cho phép chuyển mục đích từ UBND cấp huyện thì hộ gia đình, cá nhân mới được xây dựng nhà trên đất không phải là đất ở.
Điều 52 Luật Đất đai 2013 nêu rõ căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, bao gồm kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện qua dự án đầu tư hoặc đơn xin chuyển mục đích.
Tóm lại, UBND cấp huyện sẽ xem xét cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở khi đáp ứng đủ hai điều kiện: kế hoạch sử dụng đất hàng năm cho phép và có đơn xin chuyển mục đích. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm được công khai, vì vậy người dân có thể dễ dàng kiểm tra hoặc hỏi ý kiến từ công chức địa chính tại địa phương.
5.2 Thủ tục chuyển sang đất thổ cư
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Cần chuẩn bị một bộ hồ sơ bao gồm:
- Đơn xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ hoặc Sổ hồng).
Bước 2: Nộp và tiếp nhận hồ sơ
- Cách 1: Nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa, nơi sẽ chuyển hồ sơ đến Phòng Tài nguyên và Môi trường.
- Cách 2: Nếu chưa có Bộ phận một cửa, người dân có thể nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
Theo khoản 40 Điều 2 của Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian xử lý hồ sơ không vượt quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, và những khu vực có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, thời gian này sẽ là không quá 25 ngày.
Đặc biệt chú ý đến nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, đây là yêu cầu quan trọng nhất.
Bước 4: Nhận kết quả
Sau khi hoàn tất các bước trên, người dân sẽ nhận được kết quả từ cơ quan chức năng.
5.3 Đóng thuế đất thổ cư bao nhiêu?
Công thức chung để tính thuế hàng năm được xác định như sau:
(Diện tích đất chịu thuế) x (Giá trị mỗi mét vuông đất) x (Tỷ lệ thuế)
Ngoài ra, nếu chủ sở hữu có ý định chuyển đổi mục đích sử dụng, họ có thể cần thực hiện thêm các nghĩa vụ về thuế hoặc lệ phí theo quy định hiện hành.
5.4 Đất thổ cư có sổ đỏ không?
Đất thổ cư bắt buộc phải có sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Đây là tài liệu pháp lý quan trọng chứng minh quyền sở hữu đất đai và giúp gia chủ thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản.
5.5 Đất thổ cư có xây được nhà không?
Có, đất thổ cư được phép xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ nhu cầu sinh hoạt. Tuy nhiên, gia chủ cần tuân thủ các quy định về xây dựng của địa phương, bao gồm giấy phép xây dựng và quy định về kiến trúc.
5.6 Đất thổ cư và đất thổ canh khác nhau như thế nào?
Đất thổ cư và đất thổ canh là hai loại đất hoàn toàn khác nhau, và việc phân biệt rõ ràng giữa chúng là rất quan trọng trước khi quyết định mua đất. Theo điều 13 của Luật Đất đai năm 2013, đất thổ canh được coi là đất nông nghiệp, trong khi đất thổ cư thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Cụ thể:
- Đất thổ cư là loại đất được sử dụng để xây dựng các công trình phục vụ nhu cầu sinh hoạt của con người, chẳng hạn như nhà ở và các công trình phụ trợ khác.
- Đất thổ canh là loại đất được sử dụng cho các hoạt động sản xuất hoặc nuôi trồng trong lĩnh vực nông nghiệp. Loại đất này cũng có thể phục vụ cho những mục đích đặc thù như nuôi trồng thủy sản hoặc khai thác muối.
Bài viết trên Kiến Xanh Design đã cung cấp đầy đủ thông tin cần thiết để gia chủ nắm rõ về đất thổ cư và các quy định pháp lý liên quan. Hy vọng rằng những thông tin trong bài viết sẽ giúp bạn nắm rõ và tận dụng tối đa giá trị của loại đất này.
