Trong quá trình chuẩn bị xây dựng nhà ở, không ít chủ đầu tư lựa chọn ký kết hợp đồng thi công chỉ dựa trên bản vẽ mặt bằng. Dù điều này giúp đẩy nhanh tiến độ, tuy nhiên nếu không cẩn trọng, bạn có thể đối mặt với nhiều chi phí phát sinh không mong muốn. Vậy có nên ký hợp đồng xây dựng khi chỉ có bản vẽ mặt bằng? Dưới đây là những rủi ro thường gặp và cách phòng tránh.
Nội dung bài viết
1. Bản vẽ mặt bằng có đủ cơ sở ký hợp đồng không?
Không phải bản vẽ mặt bằng nào cũng đầy đủ và chính xác để làm cơ sở ký hợp đồng xây dựng. Một bản vẽ thực sự đạt yêu cầu cần thể hiện được:
- Phù hợp với nhu cầu sinh hoạt: Kích thước không gian sống, vị trí nội thất cơ bản như giường, bàn ghế, tủ,… cần được bố trí rõ ràng dựa trên thói quen sử dụng thực tế của gia đình.
- Khả thi trong thi công: Các yếu tố kỹ thuật như kết cấu dầm, cột, hệ thống điện nước ngầm phải được thể hiện chi tiết để tránh rủi ro trong quá trình xây dựng.
- Tuân thủ pháp lý: Bản vẽ cần đáp ứng đúng quy chuẩn xây dựng, ghi rõ mật độ xây dựng, chiều cao các tầng, diện tích từng khu vực để thuận tiện khi xin phép thi công.
2. Báo giá không chi tiết dễ gây phát sinh chi phí
Việc lập báo giá cần dựa trên một bộ hồ sơ thiết kế đầy đủ, bao gồm:
- Bản vẽ kiến trúc tổng thể
- Thiết kế kết cấu
- Sơ đồ hệ thống điện – nước
- Phối cảnh 3D phần mặt tiền và nội thất
Nếu thiếu các yếu tố trên, đơn vị thi công khó có thể đưa ra dự toán chính xác. Điều này dễ dẫn đến trường hợp:
- Chi phí thực tế vượt dự toán: Gia chủ sẽ phải chi thêm ngân sách.
- Chi phí thực tế thấp hơn dự toán: Có thể phát sinh tranh chấp nếu nhà thầu vẫn yêu cầu thanh toán như báo giá ban đầu.
Ngoài ra, khi không bóc tách chi tiết từng hạng mục, thiết kế dễ bị ràng buộc với các kích thước cố định trong bản vẽ, ảnh hưởng đến tính linh hoạt và thẩm mỹ.
3. 4 rủi ro phát sinh khi chỉ dựa trên bản vẽ mặt bằng
3.1. Không thể hiện kết cấu công trình
Bản vẽ mặt bằng thường chỉ phản ánh phần bố trí không gian bề nổi. Trong khi đó, kết cấu nền móng, cột, dầm,… lại là yếu tố quyết định lớn đến chi phí.
Ví dụ, cùng một diện tích 200m² nhưng nếu xây trên nền đất yếu phải xử lý móng sâu, chi phí sẽ đội lên đáng kể so với nền đất tốt.
3.2. Không tính chính xác chiều cao công trình
Nếu bản vẽ không ghi rõ chiều cao các tầng, số lượng bậc cầu thang, kích thước hành lang,… thì chi phí vật tư và nhân công có thể bị tính thiếu. Việc tăng chiều cao tầng hoặc thêm bậc thang sẽ kéo theo chi phí phát sinh không nhỏ.
3.3. Không rõ vật liệu hoàn thiện
Phần hoàn thiện chiếm tỷ trọng chi phí lớn nhưng thường không được thể hiện rõ trong bản vẽ mặt bằng. Ví dụ:
Loại gạch lát, thiết kế trần, sơn tường
Vật liệu sử dụng cho cửa, tay vịn cầu thang
Trang trí mặt tiền theo phối cảnh 3D
Thiếu thông tin này, dễ dẫn đến việc gia chủ phải thay đổi hoặc bổ sung trong quá trình thi công – kéo theo chi phí phát sinh.
3.4. Thiếu hệ thống kỹ thuật (MEP)
Các hệ thống điện, nước, mạng, chống sét,… thường không được thể hiện rõ trong bản vẽ mặt bằng. Nếu không được tính toán kỹ từ đầu, bạn có thể phải đục tường, đào sàn để bổ sung hệ thống kỹ thuật sau khi đã hoàn thiện phần thô – vừa tốn công, vừa tốn tiền.
4. Làm gì để tránh phát sinh chi phí sau khi ký hợp đồng?
Để bảo vệ quyền lợi và kiểm soát ngân sách hiệu quả, gia chủ cần lưu ý:
- Yêu cầu hồ sơ thiết kế đầy đủ: Bao gồm cả kiến trúc, kết cấu, hệ thống điện nước và phối cảnh 3D.
- Bóc tách khối lượng chi tiết từng hạng mục: Mỗi phần việc như xây thô, hoàn thiện, lắp đặt thiết bị phải có báo giá riêng, rõ ràng về số lượng và đơn giá.
- Thỏa thuận điều khoản phát sinh: Cần có cam kết về mức độ phát sinh được phép, ai chịu trách nhiệm chi trả và cơ chế xử lý khi vượt ngân sách.
