Bạn đang lên kế hoạch xây nhà và băn khoăn không biết xây nhà bao nhiêu tiền 1m2 trong năm 2025? Đây là câu hỏi được rất nhiều gia chủ quan tâm khi bắt đầu dự toán chi phí xây dựng. Trên thực tế, đơn giá xây nhà theo mét vuông không cố định mà phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, loại hình công trình, vật liệu xây dựng, nhân công và thời điểm thi công. Trong bài viết này, Kiến Xanh sẽ cập nhật bảng giá xây nhà mới nhất năm 2025, giúp bạn có cái nhìn tổng quan và chính xác để dễ dàng lên kế hoạch tài chính phù hợp.
Nội dung bài viết
1. Cách tính giá xây nhà theo m2? Xây nhà bao tiền 1m2?
1.1 Cách tính diện tích sàn xây dựng theo m2?
Khi bắt đầu tính toán chi phí xây nhà, việc đầu tiên cần làm là xác định diện tích sàn xây dựng – yếu tố then chốt ảnh hưởng đến tổng chi phí thi công. Có nhiều phương pháp để xác định diện tích, từ việc so sánh với những ngôi nhà có thiết kế tương tự, cho đến cách bóc tách chi tiết từng hạng mục như vật liệu, nhân công, kết cấu…
Tuy nhiên, cách phổ biến và nhanh chóng nhất hiện nay là sử dụng bảng quy đổi diện tích xây dựng theo hệ số chuẩn, giúp bạn ước tính chi phí chính xác lên đến 95%.
Dưới đây là hướng dẫn cụ thể cách tính diện tích xây dựng cho từng phần của ngôi nhà:
Phần móng
Tùy thuộc vào loại móng sử dụng, hệ số quy đổi sẽ khác nhau:
- Móng đơn: tính từ 30% – 40% diện tích sàn.
- Móng cọc: tính khoảng 40% – 50%.
- Móng băng: có thể tính từ 50% – 70% tùy độ sâu và quy mô.
Phần tầng hầm
Độ sâu tầng hầm ảnh hưởng rất lớn đến tỷ lệ quy đổi:
- Sâu 1.0m – 1.3m: tính 120% – 130% diện tích thực.
- Sâu 1.3m – 1.5m: tính 140% – 150%.
- Sâu 1.5m – 1.8m: tính 170% – 180%.
- Sâu trên 1.8m đến 2.2m: tính 200% – 210%.
Các tầng chính
- Tầng trệt, các tầng lầu, tầng tum: tính 100% diện tích xây dựng.
- Sân trước, sân sau: nếu có lát gạch hoặc đổ bê tông thì tính khoảng 40% – 50% diện tích.
- Ban công, mái che cầu thang (chuồng cu): tính 100% nếu có mái che.
- Tầng lửng: tính 100% diện tích nếu xây dựng hoàn chỉnh.
- Đối với phần thông tầng (khoảng không) tại tầng lửng: nếu > 8m², tính 50%; nếu ≤ 8m², tính 100%.
Sân thượng
- Sân thượng không có mái che: tính 40% – 50%.
- Sân thượng có giàn lam trang trí: cũng tính trong khoảng 40% – 50%.
Phần mái
Tùy loại mái mà hệ số tính diện tích khác nhau:
- Mái tôn: khoảng 10% – 20%.
- Mái bê tông cốt thép (BTCT): tính 40% – 50%.
- Mái vì kèo lợp ngói (khung sắt mạ kẽm): tính từ 60% – 70%.
- Mái BTCT lợp ngói (đổ bê tông rồi dán ngói): có thể tính đến 90% – 100% diện tích mái.
1.2 Giá xây dưng bao nhiêu tiền 1m2?
Tính đến 2025, giá xây nhà theo m2 dao động tùy khu vực, vật tư và nhà thầu. Trung bình như sau:
| Hạng mục | Đơn giá xây dựng thô | Đơn giá trọn gói (vật tư TB) |
|---|---|---|
| Nhà cấp 4 | 3.000.000 – 3.500.000 VNĐ/m² | 5.000.000 – 5.800.000 VNĐ/m² |
| Nhà phố 1–3 tầng | 3.300.000 – 3.800.000 VNĐ/m² | 5.800.000 – 6.500.000 VNĐ/m² |
| Biệt thự | 3.800.000 – 4.500.000 VNĐ/m² | 7.000.000 – 10.000.000 VNĐ/m² |
2. Cách tính gía tiền xây nhà theo m2
Việc tính toán xây nhà bao nhiêu 1m2 dựa trên 2 yếu tố chính: loại công trình và mức hoàn thiện.
2.1 Xây nhà cấp 4 bao nhiêu tiền 1m2?
Nhà cấp 4 là lựa chọn phổ biến ở nông thôn và vùng ven. Đơn giá xây dựng năm 2025:
- Thô: 3 – 3.5 triệu đồng/m²
- Trọn gói: 5 – 5.8 triệu đồng/m²
Tổng chi phí cho một căn nhà cấp 4 khoảng 70–100m2 sẽ từ 350 – 580 triệu đồng.
2.2 Xây nhà phố bao nhiêu tiền 1m2?
Nhà phố 1–3 tầng, diện tích phổ biến từ 60–100m2/sàn. Đơn giá năm 2025:
- Thô: 3.3 – 3.8 triệu đồng/m²
- Trọn gói: 5.8 – 6.5 triệu đồng/m²
Một căn nhà phố diện tích sàn 200m2 sẽ có chi phí khoảng 1.2 – 1.3 tỷ đồng nếu xây trọn gói.
2.3 Xây biệt thự bao nhiêu tiền 1m2?
Biệt thự yêu cầu kỹ thuật cao, vật tư chất lượng và thiết kế phức tạp. Đơn giá xây dựng:
- Thô: 3.8 – 4.5 triệu đồng/m²
- Trọn gói: 7 – 10 triệu đồng/m²
Biệt thự diện tích 300m2 cần ngân sách khoảng 2.1 – 3 tỷ đồng (trọn gói).
3. Một số lưu ý khi xây nhà theo m2
Dưới đây là những yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây nhà theo m2, giúp bạn chủ động kiểm soát ngân sách.
3.1 Dự trù ngân sách
Luôn chuẩn bị dư khoảng 10–15% so với dự toán để phòng phát sinh chi phí do thay đổi vật liệu, thiết kế hoặc thời gian thi công kéo dài.
3.2 Chọn thời điểm khởi công
Nên xây nhà vào mùa khô để đảm bảo tiến độ và hạn chế chi phí phát sinh do thời tiết.
3.3 Chọn nhà thầu uy tín
Đơn giá xây nhà 1m2 giữa các nhà thầu có thể chênh lệch đáng kể. Tuy nhiên, đừng chọn nhà thầu giá rẻ mà bỏ qua uy tín và chất lượng thi công. Hãy kiểm tra năng lực, hợp đồng và cam kết bảo hành rõ ràng.
