Khi bắt đầu xây dựng nhà ở, giai đoạn thi công phần thô đóng vai trò cực kỳ quan trọng, quyết định đến độ bền, an toàn và chi phí của toàn bộ công trình. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư – đặc biệt là người lần đầu xây nhà – thường bối rối trước khái niệm xây nhà phần thô gồm những gì, cần làm những hạng mục nào, và nên lưu ý điều gì để công trình đạt chất lượng tốt nhất. Trong bài viết dưới đây, Kiến Xanh sẽ chia sẻ đến bạn 1 vài lưu ý khi thi công phần thô nhà ở!
Nội dung bài viết
1. Xây nhà phần thô là gì?
Thi công phần thô (còn gọi là xây thô) là giai đoạn mở đầu trọng yếu trong xây dựng nhà ở, nơi tạo dựng khung xương và kết cấu chịu lực của công trình, gồm phần móng, khung, kết cấu bê tông và hệ thống kỹ thuật âm tường tạo nền tảng vững chắc cho toàn bộ ngôi nhà .
2. Xây nhà phần thô gồm những gì?
2.1 Xây dựng phần thô gồm những gì?
- Phần móng: khảo sát địa chất, ép cọc, đào móng, làm móng đơn, bè hoặc băng; lắp hệ thống thoát nước ngầm, hố ga; đổ bê tông lót và bê tông móng.
- Phần khung kết cấu chịu lực: dựng cột, dầm, sàn, cầu thang, mái bằng bê tông hoặc mái ngói/tôn.
- Hệ thống kỹ thuật cơ bản: hệ đường điện, ống nước, thông gió, điều hòa… chôn âm trong bê tông và tường .
2.2 Các hạng mục thi công phần thô cụ thể
Công trình thi công phần thô thường bao gồm các bước:
- Tổ chức công trường: vệ sinh mặt bằng, định vị tim móng, lập lán trại công nhân.
- Thi công móng: ép cọc nếu cần, đào móng, đổ bê tông lót, gia cố cốt thép và cốp pha.
- Thi công khung: đổ bê tông cột, dầm, sàn, cầu thang; xây tường bao và ngăn phòng; lắp đặt khung cửa sơ bộ.
- Lắp hệ thống: dây điện âm tường, ống nước cấp và thoát, thông gió, chống thấm.
- Thi công mái: mái bê tông, mái ngói/tôn và xử lý chống thấm.
3. Tầm quan trọng của thi công xây nhà phần thô
- An toàn và độ bền: phần thô là kết cấu chính giữ toàn bộ tải trọng, nên chất lượng ở bước này quyết định độ ổn định lâu dài của công trình. Sai sót dễ dẫn đến nứt tường, lún, thấm dột hoặc nguy cơ mất an toàn .
- Ảnh hưởng đến thẩm mỹ và tiến độ hoàn thiện: phần thô chuẩn giúp thi công các giai đoạn tiếp theo dễ hơn, giảm phát sinh chi phí và lỗi về sau.
- Tiết kiệm chi phí, thời gian: thi công đúng kỹ thuật ngay từ đầu giúp đẩy nhanh tiến độ, tránh sửa chữa và điều chỉnh tốn kém. Ngược lại, thi công sơ sài có thể gây lãng phí, phức tạp trong hoàn thiện.
4. Vật liệu sử dụng trong xây nhà thô
Các vật liệu chính bao gồm:
- Sắt thép, xi măng, cát đá, bê tông cho phần khung và móng
- Gạch xây, vữa xi măng cho tường bao và phân chia phòng
- Dây điện, ống nước lạnh/nóng, hộp nối âm tường
- Mái tôn/ngói, chất chống thấm, cốp pha, đất cát san lấp…
Tất cả vật liệu được thỏa thuận rõ với chủ đầu tư về chủng loại và nguồn gốc xuất xứ trong hợp đồng thô.
5. Bảng giá thi công phần thô nhà ở
Dưới đây là bảng giá thi công phần thô nhà ở mang tính tham khảo, áp dụng cho các công trình có diện tích lớn hơn 450m²:
| Gói thi công | Đơn giá (VND/m²) |
|---|---|
| Gói thi công nhà thô phổ thông | 3.700.000 |
| Gói thi công nhà thô đặc biệt | 4.000.000 |
| Gói thi công nhà thô cao cấp | 4.500.000 |
Lưu ý:
- Đơn giá áp dụng cho nhà ở tại TP.HCM
- Chưa bao gồm 10% VAT
Với công trình có diện tích nhỏ hơn 450m², giá thi công phần thô có thể thay đổi như sau:
| Diện tích công trình | Chi phí cộng thêm (VND/m²) |
|---|---|
| 350 – 450 m² | +100.000 |
| 200 – 350 m² | +200.000 |
| Dưới 200 m² | Báo giá theo thực tế |
Trên đây chỉ là bảng giá tham khảo, mức giá có thể thay đổi tùy điều kiện thực tế, yêu cầu kỹ thuật và vị trí thi công (TP.HCM, Bình Dương, Vũng Tàu,…).
Để nhận báo giá chi tiết và cập nhật mới nhất, vui lòng liên hệ trực tiếp với Kiến Xanh để được tư vấn cụ thể và minh bạch nhất.
6. Gói xây nhà phần thô và nhân công hoàn thiện nhà xây thô
Gói xây dựng phần thô kết hợp nhân công hoàn thiện nhà bao gồm các công việc sau:
- Thi công lát gạch nền và ốp len chân tường theo thiết kế đã thống nhất.
- Không bao gồm lát gạch sàn mái trong phạm vi công việc.
- Ốp gạch trang trí mặt tiền và khu vực nhà vệ sinh theo bản vẽ thiết kế kiến trúc.
- Thi công sơn nước toàn bộ công trình, đảm bảo tính thẩm mỹ và độ bền.
- Thực hiện quy trình sơn đầy đủ gồm: 2 lớp bả matit, 1 lớp sơn lót và 2 lớp sơn hoàn thiện, đảm bảo đúng kỹ thuật.
- Kiểm tra độ ẩm, xử lý và vệ sinh bề mặt tường trước khi thi công bả và sơn.
- Lắp đặt các thiết bị cơ bản như bồn nước, máy bơm và thiết bị vệ sinh theo vị trí thiết kế.
- Thi công hệ thống điện chiếu sáng và ổ cắm, bao gồm lắp đèn, công tắc và thiết bị điện âm tường.
- Vệ sinh sơ bộ công trình sau khi hoàn tất các hạng mục để chuẩn bị bàn giao.
- Đảm bảo an ninh và bảo vệ công trình trong quá trình thi công.
10. Lưu ý khi thi công phần thô và nhân công hoàn thiện
10.1 Chọn nhà thầu uy tín
Ưu tiên đơn vị có kinh nghiệm thi công thi công phần thô nhà ở và gói hoàn thiện. Kiểm tra năng lực, hợp đồng rõ ràng, cam kết tiến độ, bảo hành
10.2 Lập kế hoạch thi công chi tiết
Cần bản vẽ kỹ thuật rõ ràng, lịch thi công từng hạng mục, dự trù vật liệu chi tiết cho cả phần thô và hoàn thiện
10.3 Kiểm tra chất lượng vật liệu
Tuyệt đối tránh mua vật liệu không rõ nguồn gốc. Vật liệu như xi măng, thép, gạch, sơn cần đạt tiêu chuẩn kỹ thuật, có giấy tờ xuất xứ rõ ràng
10.4 Tuân thủ các quy định về xây nhà phần thô
Thi công đúng phép: quy định cấp phép xây dựng, đảm bảo an toàn lao động, bảo vệ môi trường và thi công đạt chuẩn kỹ thuật xây dựng phần thô nhà ở
10.5 Theo dõi quá trình thi công
Chủ đầu tư nên giám sát thực tế tại công trường hoặc thuê giám sát chuyên nghiệp để đảm bảo thi công đúng theo thiết kế và chất lượng cam kết.
10.6 Nghiệm thu công trình
Nghiệm thu từng hạng mục: móng, kết cấu, hoàn thiện. Ghi biên bản, kiểm định kỹ thuật nếu cần. Sau nghiệm thu đạt, mới tiến hành bàn giao và thanh toán theo hợp đồng.
